【未删减版】德国大选将给百姓购房、租房带来的优惠有哪些?

摘要: 希望上台的执政者能兑现竞选口号。

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各党派竞选纲领总结


林友珍

MBA/YLS Sherpa Real Estate GmbH

作者按:德国大选又称德国联邦议会大选,是选民决定代表本选区的联邦议员及各党派所占议会席位数目的选举。选举人应投两票,一票投给能代表其利益的基层选区参选人,使其进入联邦议会成为议员。另一票投给意愿党派。通过第二票取得多数席位的党派有组阁主动权,该党派总理候选人为联邦总理。所以德国是直接选党派,间接选总理。2017年,德国共有六千一百五十万有效选民, 四十二家党派参加竞选。两大党中基民党(CDU/CSU)总理竞选人为现总理默克尔(Merkel),社民党 (SPD)为前欧洲议会议长舒尔兹(Schultz)。

暑假刚一结束,德国各党派,竞选人及媒体立即进入竞选一级状态。竞选人电视辩论,专题讨论,网络问答等占据了电视,报刊及新媒体的黄金头条。各党派竞选人马不停蹄奔走于各个竞选场地。超市门口,小区广场也被各党派的选区竞选人占领,宣传政策细节,回答市民质疑,分发手册礼品。从城市到乡村,主要街道的路灯柱也一如既往从上到下被各竞选人的竞选口号及亲民照片订满。上至养老院老人,下到学龄前儿童,德国各阶层已经被大选这一主题全方位覆盖。一句话,人在德国,在9月24日选举前后不接触到大选题材的可能性几乎为零。


我们更关心的是,德国大选会对老百姓买房租房有哪些直接或间接影响?在德国,各成熟党派针对各个领域,行业,社会热点问题均有非常详细的竞选纲领。仅仅是“提高”或者“优化“的空口号往往说服不了德国人也拉不到选票。对于住房这一关系到老百姓切身利益的关键话题,更需如此。这篇文章我们选取了购房家庭补贴及税收政策(不仅限房地产行业),以及如何缓解房地产市场供需矛盾两大话题,对有可能进入德国议会的六大政党的竞选政策做了中立的对比总结。

如何减轻家庭负担降低购房成本?
如何增加家庭实际收入?


为鼓励生育,减轻年轻家庭购房负担,基民党,社民党均拿出了政府补贴具体数字的硬件。在大家关注的降低税率,使老百姓钱袋更鼓方面,显然基民党的步调更大些。

提供建房购房儿童补贴金:对购房家庭实行每个儿童每年1.200 欧元的补贴,补贴期10年;此政策可上溯惠及2017年7月1日以后取得建房证或购房的家庭;土地购置税:家庭首次购房将免除土地购置税(在柏林为6%);降低个人收入所得税;不增加目前的继承税和财产税税率。

基民盟

提供家庭购房补贴金:生活在大城市,年收入低于七万欧元的家庭将按阶梯式计算方式最多可领取两万欧元补贴金;有一个孩子的家庭可获政府的购房补贴8.000欧元,第二和第三个孩子分别为6.000欧元;乡村区域家庭的购房将按照“年轻购买年老“的政策进行补贴;将谁有需求谁付中介费的原则扩大到购房买卖中。

社民党


土地购置税:对于低于五十万欧元的购房免收土地购置税;一对一实施欧盟房地产贷款法规,减轻年轻家庭及退休人员的负担;电费将按照欧盟最低水平收取;不增加目前的继承税或财产税税率;取消夫妻继承税。

自民党


将政府权力下放到市政和社区;进一步加强现租客和社区对房屋的优先购买权;地价统一。政府拥有的建房用地仅可供给市政,社区及租客民间组织;提高私有财产免税额度,使私人自用房不受影响;房地产共享交易的免税情况将被取消;提高房地产投机及出售盈利所得税;对财产超过一百万人群追加5%财产税;对中低收入人群降低个人收入所得税;企业所得税上调至25%;取消资金收益抵扣税。

左党


土地购置税额应更合理;严格控制房地产投机;个人所得税应同资产增值相结合;对小部分极富人群的财产征税应上升到法律的高度;对低收入的小企业提高抵税额度;对在欧盟范围运营的企业应采用欧盟范围内的最低税额;简化税收制度,减轻中小企业,独立经营企业和个人的税收负担;对于中型企业的创新项目将在税收上降低15%个点。

绿党


加强社区权利;对购房提供无息贷款及补助;从公用土地中取得低价开发土地;降低土地购置税;对家庭购房不征收土地购置税;不征收继承税;企业所得税应更合理;取消政府补贴或短期性的政府补贴。

选择党


如何缓解目前房地产市场
供不应求的供需矛盾?


德国是欧洲经济的发动机,良好的经济形式吸引了越来越多的企业和个人迁来德国。仅以柏林为例, 每年有4,5万人迁入,而这仅是英国退欧前的数据。德国目前失业率达到两德统一后的历史最低水平,欧洲央行的零利率政策也极大的刺激了本土购房热情。这一切都促成了房价自2008年以来的持续上升,柏林更是被普华永道排名欧洲房产投资第一位,部分地区甚至达到了34%的年价格增长率,租房市场更是一房难求。如何在下届政府中缓解供需矛盾也是我们希望总结的要点问题。

新建公寓一百五十万套(增长50%);不会对购房提高税收;对文物保护房屋的旧房改造继续提供税务递减优惠(AfA);2018年上半年举办由政府,联邦州,社区及房地产行业共同参加的“房地产峰会“简化联邦政府将土地出售给城市和社区的程序并减少成本;针对大都市近年突出的供需矛盾,将对出售农业用地的业主对居民用房项目的再投资提供税收优惠;乡村区域发展方面,审查投资扶植政策中各特殊条款及建筑权等条文,力求做到地方区域平衡发展;继续加大城市发展的扶植力度,同时顾及乡村社区的进一步发展。

基民盟


廉租房建设应全面得到扶植;所有同平价房屋建设相关的措施及参与企业都应得到扶植;增加政府公房和公共管理的房屋数量,提倡大众式房屋政策;加强学生及进修生公寓建设;提高全国范围内的建筑投资吸引力,在全国范围内统一建筑规则;土地价格的投机行为应得到遏制。

社民党


年财务销账率提高到3%,使建房更有吸引力;房屋建设扶植政策应同目标结合;无障碍项目应在城市建设中更有效地得到实施。

自民党


至少建二十五万套平价房,由市政房屋建设部门提供每年五亿欧元的资金支持;结束房屋及建筑用地的私有化现象,强化共有制形式下的房屋建设;减轻房地产土地征用的难度以使所有人受益;实行新建房公共管理策略:由公共管理机构保证房屋和建筑用地的持续性,社会性;为学生公寓建设提供更多经济支持;免除前东德建筑公司的旧债;前东西德的城市建设项目应同时实施。

左党

新建一百万套价格合理的公寓;实行新建房屋公共管理政策,复兴社区公房及社会房建设;简化政府所属用地转给市政部门或顾及社区公共权益的城建单位的手续;对建筑法规做适时调整,同时同供暖打包;鼓励少占土地的新项目;对建平价房实行免税或税收优惠;抵制土地投机抬高地价行为;在控制噪声污染上加大投资;政府及地方都应顾及地方区域利益(加强地方建设,增加区域中心城镇的活力)。

绿党

优化现有可建房区域;改善建房扶植条件;公用用地应更多用做建筑用地;投资控制噪音污染;加快建筑审批。

选择党


很显然,每个政党都试图最大程度的体现和保护其选民的利益,但是社会是多元的,在分析一个党派政策的合理性时要放在现实的,多元的社会中考虑从而判断其执政后可执行的可能性。


租户业主权利及低收入住房补贴金


租户及业主权利一直是目前社会争论的焦点,由社民党参与执政的政府引入了租金参照镜 Mietspiegel)这一新标准以保护租客权益。此标准一上市即引发争议,租客方面认为标准定过高,从而使低收入人群因租金增长而被迫迁出市区。出租方则认为标准太低,影响了市场投资和正常发展。而市场操作的实际情况是不少业主依旧寻找各种依据作为提高房租的理由。租金参照镜被批评为对租户的心理安慰。如何兼顾所涉及的各方权益,各政党在竞选纲领中提出了完全不同的策略。如果未来政府果真是牙买加国旗,黑黄绿三色(即基民盟,自民党,绿党三党联合执政),在此问题上,黄绿两色,即自民党,绿党之间必将有拉锯之争。


进一步完善和改革现有低收入人群的住房补贴金制度

基民盟


控制租金上涨。租金参照镜应更有约束性,更透明式。不诚实房主应承担退还多收租金的义务;

通过改造,装修而提高租金的情况将受到一定的限制;

对因房主自用而解除租赁合约的情况应规定的更具体;

定期适时调整低收入人群住房补贴。

社民党


取消所谓 租价刹车Mietpreisbremse);

低收入人群住房补贴应每年调整并同当地实际情况结合;

应将购买廉价房的人群同即使取得住房补贴但同样不可购房的低收入人群区分开;

使不在本人主要居住地的房屋的短期出租手续更简化。

自民党


全面实施 租价刹车

儿童补贴金额应考虑到当地租金情况;

城市实行租金参照镜标准;一定面积以上住房应有义务参照此标准;

提高租金只能同提高居住质量及同物价上调指数结合;

取消对房主装修补贴,应对租户进行租金和装修补贴;

保护住宅和商用房租约合同;

不允许将住宅转为其他用途;

取消房地产基金的批准证;

提高低收入住房补贴额度。

左党


真正实现租价刹车

租客权应是经济型,社会型的;结束清租客现象;

对房主的装修补贴将减少并合并;

租金参照镜将在一定时期作为义务存在,并应扩大到商用房中;

低收入住房补贴额度将提高两倍;

可允许提高租金的前提时间段将变长;

应由社区决定是否可将出租住宅转为私人住宅。

绿党


执行低收入住房补贴;

取消租价刹车

选择党


建筑环保及能源补贴


一直以来德国在建筑中强调使用环保材料,推倡新能源应用。于此相关的建筑改造都有政策和税收的补贴。不难想象,下届政府将会进一步深化此策略,在扩大或高效使用现行电网和实现多种能源综合一体化上也会有相当的举措。另外,我们也看到在气候保护计划上,自民党和绿党有意见相左之处。同国际上其他推崇民粹的盟友们的立场一致,选择党反对气候保护计划,主张取消新能源策略。


继续对建筑的环保改造提供税收优惠;环保型支出应确实得到抵扣;

德国境内实现电价统一,并且价格应合理;加快新电网建设;

继续发展长远型,清洁型新能源;

继续加大联网建设,使电网同交通,能源及建筑联成一体。

基民盟


对租客自行解决用电实行补贴(如房顶太阳能等),支持社区自行解决能源,鼓励非集中式的,自给式能源供给形式;

对建筑的节能改造继续提供扶植;

对联网建设提供补贴,将电,气,暖更好结合,使能源供应一体化;

加强对现有电网的高效应用。

社民党


取消长期以来的能源补贴制;新能源供给单位应在竞争环境中生存并面临挑战;

取消气候保护计划;

欧盟范围内的排放标准制定应扩大到建筑等行业。

自民党


对房屋及建筑的现代化改造提供阶梯式补贴;

对生态性建筑成立统一标准并提供低息贷款,对所有人提供补贴;

建筑节能性改造额度应提高到2%

新建筑中应用新能源的份额应提高并成为义务;

建设非集中式供电系统;供电供暖重新归属政府管理。

左党


对建筑的能源改造提供每年2亿欧元的资金支持;

对低收入人群的住房补贴额外提供气候房款补助;

对现有的建筑装修改造政策应补充新方法;

全国范围内实现气候保护计划,对建筑类的目标应制定到2050年;

对新能源法规做进一步修改;

对私人的电力及能源的咨询服务应有统一标准。

绿党


完全取消对新能源的补贴;

全面取消新能源法;

取消欧盟的能源法规(EneV, EEW?rmeEG

选择党


本届德国政府由基民,社民黑红两大政党联合执政,执政4年,出台了500项法律法规,覆盖各细节层面,可以算是非常勤奋的一届。下届政府对焦点问题的策略将会同我们的在德生活以及从事行业息息相关。希望我们的总结能为您提供一些基本信息,更希望有选举权的华人积极参政议政,行使公民权利,在9月24日投上负责任的一票。


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