一线城市房价还要翻番?来自分析师的买房买股建议你要不要听

摘要: 新周期的东风,又吹起了一片关于房价的议论声,部分市场人士又开始唱多房地产市场。安信证券首席经济学家高善文9月

09-12 21:18 首页 国际金融报

新周期的东风,又吹起了一片关于房价的议论声,部分市场人士又开始唱多房地产市场。

安信证券首席经济学家高善文9月3日公开表示,虽然存在唱空中国房地产市场的声音,但是中国大城市的房地产市场依旧具有超配价值,一线城市房价仍有翻一番的空间。

原华远集团董事长任志强也继续做坚定不移的看多者,近日在公开场合表示:中国房地产没有泡沫,赶紧拼命买房,谁胆大谁赚钱!

如此旗帜鲜明的观点是否令人信服?

记者发现,这些观点背后,是今年A股、港股市场上,内地房企股价的一路飙升。

年初至今,内地房企股在港股市场上可谓风头无两,中国恒大股价涨幅超3.8倍,融创中国股价涨幅也超3倍。同时,在A股市场,万科A股价累计涨幅超30%,9月7日,万科A盘中一度涨停,收涨9.12%。

此前,胡润研究院发布《2017上半年胡润全球房价指数》及《2017上半年胡润海外置业投资回报指数》指出,最近一年,中国城市房价涨幅全球最快,全球涨幅排名前10位的城市中,中国占6个,前50位中,中国占21个。

分析师看好一线城市房价

高善文认为,中国一线城市房价泡沫大,但仍有翻一番的空间。

他表示,在校小学生人数与房价涨幅存在高度正相关性,每个城市的在校小学生人数增长比例,是判断房价走势较为关键的指标。

2012年后,适龄小学生人数增速转正。目前,全国在校小学生人数平均涨幅为1.5%,深圳为8%,北京为7%。因此,小学生增速非常高的地区,房价将会继续上涨。

被指出的另一个房价上涨的依据是,地产库存周期也利好房价。

高善文提出,15个月后,也就是2018年春夏后,全国房地产市场去库存将基本结束。如果没有大的金融政策收紧和宏观经济动荡,2018年夏天后,全国范围内,房价将普遍再次上涨,2015年以来一线城市和部分二线城市的房价暴涨,可以看做这次全国范围大涨的预演。

此外,从需求角度来看,大城市仍存在投机性购房需求和人口流入。

高善文表示,一线城市以及一部分二线城市的供求仍然紧张,尽管有限购、限贷等调控政策,但对总体房地产行业的限制还不是那么严。从投机性购房角度来讲,还有一定空间。

早在2015年年底,任泽平也亮出过“一线城市房价翻番”的观点,认为房地产长周期拐点已经出现。短期一线城市的限购限贷、货币条件收紧,只导致房地产行业短周期调整。未来,人口还会流向大都市圈,而目前大都市圈的土地供给,明显不及预期。一线房地产有销量、没土地,具体表现为价格的上涨和地王的再现。

任泽平进一步分析,房地产在不同时间段有不同的影响因素。长期看人口,人口流入的地方,长期房价肯定上涨;中期看土地,当人员大规模流入城市之后,土地就会供不应求,如果政府还不供地,房价肯定会涨;短期看金融,如果人口流入,政府又没有足够土地,货币刺激也会使房价大涨。

房企业绩表现亮眼

分析师看好一线城市房地产的观点,并非没有根据。

从统计数据来看,一线城市的房地产成交价格确实出现了短期调整。

近日,国家统计局发布了2017年7月份70个大中城市住宅销售价格统计。国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读数据时指出,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅继续全部回落,10个城市环比下降或持平,70个大中城市中,一二线城市房价同比涨幅持续回落,环比持平或下降城市个数增加。

▲数据来源:国家统计局

然而,2017年上半年,一些房地产企业的业绩表现和股价表现,却都非常靓丽。

以万科的半年报为例,2017年上半年,万科A实现营收698亿元,实现归属母公司净利润73亿元,同比增长36.5%。

记者梳理了各大房企的销售情况和股价,如下图可见,各大房企半年销售额均实现同比增长,涨幅最小也有13.80%,碧桂园涨幅最大,高达131%。

▲数据来源:Wind数据

买不起房,地产股可以看看吗?

对于地产股,券商机构也是“大力看好”。

首先,对于股市,中金公司发布研报称,中期可以超配A股。研报指出,短端利率下行有助于流动性改善,股债均将受益,若市场风险偏好提升,股票受益程度更大。

兴业证券分析指出,房地产行业集中度提升趋势没有改变,龙头地产股目前具有比较好安全边际,由于竞争优势明显,集中度快速提升,龙头地产公司都是中国的核心资产、好资产。

但业内人士指出,房地产行业是个强政策行业。

国信证券研究所所长杨均明分析:“房地产产业本身的意义有两点,其一,房地产是中国国民经济的支柱产业,不能垮;其二,房地产也是国家调节周期、平衡各方利益的有力工具。”

基于该判断,杨均明构建了房地产的“小周期”理论:“当经济开始好的时候,宏观政策调控倾向于打压房地产;而经济不太好的时候,国家愿意拿房地产作为工具来刺激经济。”

这意味着,研究房地产走向,不可忽略政策预期。

记者 白露


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